[de ‘uit•spraak]

Huur halveren tijdens de verplichte sluiting

Kan de verhuurder een huurovereenkomst met een horecazaak of winkel tijdens de Coronacrisis ontbinden wegens achterstallige huurpenningen? En is de huurder de volledige huursom wel verschuldigd als hij zijn deuren moet sluiten?

In de strijd tegen het Coronavirus heeft de overheid diverse maatregelen genomen. Eén daarvan betrof het sluiten van alle eet- en drinkgelegenheden. Eerst vanaf zondag 15 maart 2020 tot en met maandag 6 april 2020, verlengd tot en met 31 mei 2020. Daarna wederom vanaf 15 oktober 2020.

De omzetcijfers van horecagelegenheden daalden/dalen hierdoor drastisch. Voor velen was het dan ook – ondanks de steunpakketten van de overheid – niet meer mogelijk om alle vasten lasten te kunnen blijven betalen. Met name het voldoen van de maandelijkse huurpenningen – die voor veel horecagelegenheden een groot gedeelte van hun inkomsten in beslag neemt – werd erg lastig.

Juridisch gezien heeft de verhuurder het recht om bij huurachterstand van drie maanden of meer de huurovereenkomst te laten ontbinden op grond van een ernstige toerekenbare tekortkoming (het niet betalen van de huur). Normaliter wordt onder die omstandigheden een vordering tot ontbinding ook toegewezen. Echter, hoe zit dat in tijden van Corona? Zowel de verhuurder als de huurder valt immers geen verwijt te maken van de nadelige gevolgen van de Corona-crisis…

Een dergelijke kwestie deed zich recent voor in een zaak die diende bij de Rechtbank Den Haag. In deze zaak vorderde de verhuurder ontbinding van twee huurovereenkomsten wegens het feit dat er geen huur was ontvangen van twee horecagelegenheden (de huurders). Naast het feit dat de huurders verweer voerden tegen de ontbinding, maakten de huurders eveneens van de gelegenheid gebruik om de rechter te laten beoordelen of er, gelet op de nadelige gevolgen van de Coronacrisis en het feit dat zij hun bedrijf hebben moeten sluiten, geen sprake is van een gebrek en/of van een onvoorzienbare omstandigheid waardoor de zij geen huur, althans minder huur hoeven te betalen in tijden van Corona.

De rechtbank Den Haag deed op 21 januari 2021 uitspraak. De rechtbank kwam tot het oordeel dat er sprake is van een gebrek in de zin van de wet (art. 7:204 lid 2 BW). Van een gebrek is immers juridisch gezien sprake indien de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten. De rechtbank oordeelde dat de huurders bij het aangaan van de huurovereenkomst niet hoefden te verwachten dat de mogelijkheid om hun zaak te exploiteren zou worden ontnomen, althans aanzienlijk zou worden beperkt, door een gezondheidscrisis van deze omvang. Dat was wellicht voor geen enkel mens voorzienbaar. De rechtbank oordeelde verder dat het niet van belang is dat de verhuurder hiervan geen verwijt kan worden gemaakt.

Eveneens kwam de rechtbank tot het oordeel dat de Coronacrisis een ‘onvoorzienbare omstandigheid’ is waarbij partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening hebben gehouden. Door deze omstandigheid is het volgens de rechtbank onaanvaardbaar om de huurovereenkomst ongewijzigd voort te zetten en om de huurders dus de volledige huursom te laten blijven betalen.

Nu zowel de verhuurder als de huurder geen verwijt kon worden gemaakt aan het ontstaan van de onvoorzienbare omstandigheid, kwam de rechtbank met de minnelijke oplossing om de gevolgen van de Coronacrisis gelijkelijk over partijen te verdelen. Concreet kwam de rechtbank tot het oordeel dat huurders in perioden van sluiting slechts 50% van de totale huursom aan de verhuurder verschuldigd zijn en in de periode van 1 juni 2020 tot en met 14 oktober 2020 slechts 75%. De huurovereenkomsten worden op die wijze gewijzigd. Eveneens vond de rechtbank dat er – gelet op de onderliggende omstandigheden – geen reden was om de huurovereenkomsten te ontbinden.  

De uitspraak van de rechtbank Den Haag laat zien hoe ook de rechtspraak in deze bijzondere tijd naar compromissen zoekt. Er zijn al te veel partijen verliezer in de strijd tegen de Coronacrisis. Op deze manier wordt er niet enkel vanuit de regering en de Tweede Kamer gezocht naar oplossingen, maar kan ook de rechtspraak een bijdrage leveren aan het verzachten van de nadelige gevolgen van de Coronacrisis.

Alhoewel het in de uitspraak specifiek gaat over de Horeca zijn andere toepassingen wellicht ook mogelijk. Zo zijn vele winkels maar ook sportgelegenheden al maanden gesloten en verstoken van inkomsten. Een gelijke toepassing is dan wel denkbaar en verdedigbaar.

Wilt u meer informatie of bevindt u zich een vergelijkbare situatie en ontvangt graag hulp of advies? Neem gerust contact met ons op via info@cs-advocaten.eu of 0475-35 20 10.